Hvordan bliver huslejen fastsat?

I forbindelse med udlejning af et privat lejemål, fastsættes huslejen efter bestemmelserne i Lejeloven. Hvilke regler lejen afsættes efter, afhænger i første omgang af, hvornår ejendommen er opført.

I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 er der “fri lejefastsættelse”, og udlejer og lejer kan altså frit aftale huslejens størrelse. For private udlejningsboliger, der er opført før 1991 gælder der derimod en række andre regler, og lejefastsættelsen afhænger her af, om ejendommen er beliggende i en kommune, der er reguleret eller ureguleret. Langt de fleste kommuner er regulerede.

Uregulerede kommuner er:

I ovenstående kommuner, som er uregulerede, fastsættes huslejen efter Lejelovens regler om “det lejedes værdi”. I de regulerede kommuner, fastsættes huslejen som udgangspunkt efter det, der hedder “omkostningsbestemt leje”, men der gælder dog en række undtagelser hertil.

Du kan nemt og hurtigt oprette en lejekontrakt med Legal Desk for kun 399 kr.

Omkostningsbestemt leje

I de regulerede kommuner skal udlejer som udgangspunkt fastsætte huslejen efter det, der hedder omkostningsbestemt leje. Omkostningsbestemt leje betyder, at lejen beregnes ud fra de udgifter udlejer har til at drive ejendommen. Typiske driftsudgifter er udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og hensættelse til vedligeholdelse. Desuden kan udlejer medregne et kapitalafkast, der som hovedregel udgør 7 % af ejendommens offentlige værdi ved 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973.

Den omkostningsbestemte leje beregnes ved, at udlejer udarbejder et driftsbudget for hele udlejningsejendommen. Udgifterne fordeles på de enkelte boliger, som sker på grundlag af boligernes indbyrdes værdi, og alternativt i forhold til boligernes areal, hvis boligernes indbyrdes værdi anses for at være nogenlunde ens.

Der er dog nogle undtagelser, hvor ejendomme, der ellers er reguleret af ovenstående, er undtaget fra reglen om omkostningsbestemt leje, og hvor der i stedet gælder enten fastsættelse af leje efter det lejedes værdi eller fri lejefastsættelse. Disse undtagelser gælder:

• Småhuse der den 01.01.1995 omfattede seks eller færre lejemål skal følge reglerne om det lejedes værdi (eksempelvis rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer)

• Ejendomme der er har gennemgået en gennemgribende forbedring, skal følge reglerne om det lejedes værdi

• Enkeltværelser hvor udlejer selv bor i ejendommen, skal følge reglerne om det lejedes værdi

• Ejendomme opført efter 1991 kan fastsætte huslejen frit

Se, hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen.

Husleje efter det lejedes værdi

Hvis lejemålet er omfattet af én af de tre første ovennævnte undtagelse, eller hvis lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune, og dermed ikke er omfattet af Boligreguleringsloven men kun af Lejeloven, skal huslejen fastsættes efter reglerne om “det lejedes værdi”.

Det lejedes værdi findes ved at sammenligne huslejen for lignende lejemål. Lignende lejemål er lejemål, der blandt andet ligger i samme område, er samme størrelse og i samme stand som lejemålet, der tages udgangspunkt i. Der er dog nogle undtagelser, hvor udlejere af ejendomme, der er omfattet af Lejeloven, ikke skal fastsætte huslejen efter det lejedes værdi, men derimod efter fri lejefastsættelse.

Husleje efter fri lejefastsættelse  

Nogle ejendommen er ikke omfattet af hverken reglerne om omkostningsbestemt leje eller reglerne om det lejedes værdi, og lejen kan i disse tilfælde fastsættes ud fra markedslejen, uanset hvilken kommune ejendommen ligger i. Dette gælder for følgende ejendomme:

• Ejendomme, der er opført efter 1991

• Tidligere erhvervslejemål, der er taget i brug til privat beboelse efter 1991

• Tidligere tagejendomme, der er taget i brug til privat beboelse efter 2002

• Nybygget etage, hvor lejemålet er beliggende i en nybygget etage, hvortil byggetilladelsen er givet efter den 1. juli 2004.

Det betyder, at udlejer af sådanne ejendomme frit kan bestemme huslejen, så længe lejen ikke er åbenlys urimelig høj.

Konsekvenser ved overtrædelse af loven om husleje

Det er vigtigt, at udlejer kender til og overholder de regler, han eller hun er omfattet af i forhold til at fastsætte huslejen for det enkelte lejemål. Hvis udlejer frit fastsætter en husleje og lejer finder ud af, at huslejen er sat forkert og dermed indgiver en klage til Huslejenævnet eller Boligretten, kan udlejer nemlig risikere, at skulle betale en stor sum penge til lejer. Det er derfor vigtigt, at både udlejer og lejer undersøger, hvad der gælder for det enkelte lejemål for dermed at undgå alvorlige økonomiske konsekvenser og indgå en lejekontrakt, der overholder lovgivningen.

Opret din lejekontrakt med Legal Desk

Hvis du er udlejer og skal have lavet en lejekontrakt, kan du nemt, billigt og hurtigt gøre det gennem Legal Desk – så er du også sikker på, at dokumenterne er 100 % juridisk i orden.

Tryk på ‘Opret lejekontrakt’ for at gå i gang med at udarbejde din lejekontrakt. Hvis det er en fremlejekontrakt, du søger, kan du for den samme pris oprette en her.