cart

27. marts 2019

Tilstandsrapport

Når en ejendom skal sælges, bliver der typisk udarbejdet en tilstandsrapport. En tilstandsrapport er en skriftlig vurdering over en ejendoms tilstand og er en vigtig del af en bolighandel, da den kan være med til at afgøre, hvorvidt en mulig køber vil købe eller ej.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport, tidligere kaldt huseftersyn, er et dokument, der oplyser om en ejendoms tilstand. Formålet med en tilstandsrapport er, at fortælle køberen om kvaliteten og tilstanden af den bolig som køberen er interesseret i at købe. Rapporten skal altså give køberen en ide om, hvad det er, han eller hun køber, så der ikke opstår overraskelser over fejl og mangler, når boligen er købt. I forbindelse med at der udarbejdes en tilstandsrapport, er det også obligatorisk, at der udarbejdes en elinstallationsrapport. Der bliver både oplyst om tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten i den endelige købsaftale og i skødet.

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen

video

Hvorfor skal jeg lave en tilstandsrapport?

Det er frivilligt, hvorvidt man som sælger ønsker at få udarbejdet en tilstandsrapport, men de fleste vælger at gøre det. En tilstandsrapport giver et bedre overblik over ejendommen, hvilket kan gøre den nemmere at sælge, da potentielle købere dermed bedre kan vurdere ejendommens stand. Herudover er en tilstandsrapport et krav for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, som betyder, at sælger ikke hæfter for skjulte fejl og mangler ved ejendommen, der ikke fremgår af tilstandsrapporten. På den måde sikrer sælger sig mod at blive mødt med erstatningskrav, hvis der senere dukker fejl eller mangler op i ejendommen.

Tilstandsrapport for ejerlejligheder

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer af ejerboliger, det vil sige enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt. Det er dog sjældent, at der udarbejdes en tilstandsrapport for en ejerlejlighed, da det vil betyde, at det er hele ejendommen, der skal laves en tilstandsrapport over, for at forsikringsselskaber vil tilbyde en ejerskifteforsikring. Det er derfor ofte kun, hvis ejerforeningen af den ene eller anden grund har fået udarbejdet en, at man laver en tilstandsrapport for ejerlejligheder. Der kan dog være tilfælde, hvor en ejer vælger at få lavet en tilstandsrapport, hvis der er tale om en meget lille ejerforening, f.eks. med 4 lejligheder, hvor meromkostningerne til tilstandsrapporten vil være overkommelige.

Hvem skal udarbejde tilstandsrapporten?

Det er sælger, der skal bestille og betale for en tilstandsrapport. En tilstandsrapport skal udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig. Den byggesagkyndige gennemgår ejendommen grundigt og derefter beskriver han eller hun boligens tilstand på et særligt skema, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Hvad skal en tilstandsrapport indeholde?

Rapporten skal både indeholde egentlige skader og tegn på skader eller hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader. Mere præcist drejer det sig om følgende områder:

  • Brud (eksempelvis flækkede tagsten)

  • Lækager (eksempelvis utætte fuger på badeværelset)

  • Deformeringer (eksempelvis hvis trækonstruktionen i taget er vredet skæv)

  • Svækkelser (eksempelvis råd i trækonstruktionen i taget)

  • Revner (eksempelvis sætningsrevner i husets murstensfacade)

  • Ødelæggelser (eksempelvis et hærget gulv)

Boligens tilstand vurderes i rapporten ud fra et karaktersystem, der omfatter seks vurderinger:

  • IB = Ingen bemærkninger

  • K0 = Kosmetiske bemærkninger

  • K1 = Mindre alvorlige skader

  • K2 = Alvorlige skader

  • K3 = Kritiske skader

  • UN = Bør undersøges nærmere

Det er vigtigt at være opmærksom på både K1-skader, K2-skader og K3-skader, da karakteren ikke nødvendigvis afspejler, hvor stor en udgift reparationen kræver af den enkelte skade. Det betyder, at en K1-skade i princippet kan koste langt mere end en K3-skade. Derfor bør du hæfte dig ved, hvad skaden drejer sig om frem for den angivne karakter.    

Hvis der i tilstandsrapporten er en UN skade, bør du som køber være på ekstra vagt. UN gives nemlig oftest, hvis der er tale om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, og det kan blive et meget stort og dyrt problem.

Tilstandsrapporten indeholder også sælgers svar på en række spørgsmål vedrørende boligens stand eksempelvis i forhold til, hvorvidt der tidligere har været særlige problemer eller større udbedringer. Tilstandsrapporter der er udarbejdet efter 1. maj 2012 vil også indeholde spørgsmål vedrørende VVS-installationer.

Restlevetid for tag og hustypebeskrivelse

Udover ovenstående forhold indeholder en tilstandsrapport, der er udarbejdet efter d. 1 maj 2012, også en vurdering af tagets resterende levetid, som kaldes restlevetid for taget. Restlevetid for taget er ikke en konkret vurdering den byggesagkyndige foretager, men vurderes derimod ud fra et skema, hvor man ud fra tagtypen og tagets alder giver et skøn på, hvor længe taget kan holde.

Derudover indeholder tilstandsrapporter, udarbejdet efter d. 1. maj 2012, også det der kaldes hustypebeskrivelsen. Hustypebeskrivelse er en generel beskrivelse af, hvordan huse af “samme slags” konstruktionsmæssigt typisk kan være opført og hvad man som boligejer skal være ekstra opmærksom på i forhold til den specifikke hustype. Hustypen vælges ud fra en liste af forskellige typer af huse. Huse der har gennemgået markante ombygninger, kan få flere hustypebeskrivelser. Hustypebeskrivelsen er et suplement til tilstandsrapporten og de er derfor uafhængige af hinanden.

Hvad indeholder en tilstandsrapport ikke?

Tilstandsrapporten omfatter kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen. Det betyder, at gennemgangen og tilstandsrapporten ikke indeholder en vurdering af:

  • Skjulte bygningsdele

  • Kontrol af om bygningsdele er lovlige

  • Ejendommens udseende og arkitektur

  • Generelle forhold, der gælder den pågældende hustype, da det angives i hustypebeskrivelsen

  • Hårde hvidevarer

  • Udendørs svømmebassiner og tilhørende installationer

  • Markiser og baldakiner

  • El-installationer - disse gennemgås i elinstallationsrapporten

  • Boligens lovlighed medmindre der er åbenlyse overtrædelser af byggeloven

  • Forhold af betydelig værdi, der ikke har indvirkning på boligens brug

Selvom ovennævnte forhold ikke er med i tilstandsrapporten, har sælger stadig ansvar for disse og er forpligtet til at oplyse køber om relevante forhold, hvis køber kender til sådanne.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen for en tilstandsrapport afhænger af boligens størrelse og om huset er bygget efter år 1940. Derudover regulerer Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter hvert år, hvor højt et beløb en byggesagkyndig må tage for gennemførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport. Dog ligger prisen typisk mellem 6.000 kr. og 12.000 kr.

Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?

En tilstandsrapport må maksimalt være 6 måneder gammel. Det betyder, at hvis der går mere end et halvt år, inden at ejendommen bliver solgt, skal tilstandsrapporten fornyes, og det kan sælger få gjort for et mindre beløb.

Business
Borsen
Ekstra Bladet
Politiken
Leder

Dokumenter privat

Dokumenter erhverv