Afgiftspantebrev

Hvad er et afgiftspantebrev?

Et afgiftspantebrev er en metode til at undgå betaling af tinglysningsafgift, hvis du skal oprette et nyt pantebrev. For at kunne forstå, hvordan et afgiftspantebrev fungerer, skal du først vide, hvad et almindeligt pantebrev er, og hvordan reglerne om tinglysning fungerer.

Pantebreve og tinglysning

Når du køber en ny bolig, vil de fleste have behov for at optage et boliglån. I den forbindelse vil långiveren ofte kræve sikkerhed for lånet, hvilket typisk opnås ved, at du giver dem pant i din bolig. Dette sker ved oprettelsen af et pantebrev – i dette tilfælde et ejerpantebrev – som er et bevis på, at der eksisterer et låneforhold.

For at gøre et pantebrev gyldigt, skal det tinglyses. Når du tinglyser et pantebrev, skal du som udgangspunkt altid betale en afgift. Afgiften svarer til 1,5 pct. af det pantsikrede beløb – det som også kaldes for “hovedstolen” – plus en fast afgift på 1.850 kr. Det betyder, at din tinglysningsafgift afhænger af, hvor stor den tinglyste gæld er. Hvis lånebeløbet i pantebrevet eksempelvis er 1.000.000 kr., så udgør tinglysningsafgiften 15.000 kr. + den faste afgift på 1.850 kr.

I nogle situationer kan udgangspunktet fraviges, og du kan blive fritaget fra at skulle betale denne tinglysningsafgift. Fritagelse kaldes et afgiftsfritagelsesgrundlag. Det er her, at afgiftspantebrevet kommer ind i billedet.

Se, hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen.

Hvordan fungerer et afgiftspantebrev?

Skal du købe en ny bolig, kan et afgiftspantebrev have stor relevans. Har du tidligere optaget et boliglån med et pantebrev som sikkerhed, hvoraf du har betalt tinglysningsafgift for pantebrevet, så kan du blive fritaget fra at betale tinglysningsafgift igen, når du skal oprette et nyt pantebrev Dette kan for eksempel være tilfældet, hvis du allerede ejer en bolig og skal til at købe en ny. På grund af det gamle pantebrev, opstår der nemlig et såkaldt “ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag”, og dette kan overføres til et afgiftspantebrev.

Du “gemmer” altså ubrugt afgiftsfritagelse, så det kan bruges til modregning næste gang, du tinglyser et pantebrev, til at nedsætte det ellers afgiftspligtige beløb helt eller delvist. Tænk på det som om, at du har rabat til gode på din næste tinglysningsafgift. En betingelse er dog, at hovedstolen i det nye pantebrev skal være lavere end hovedstolen i det gamle pantebrev.

Det er vigtigt at understrege, at der ikke er noget gældsforhold forbundet med et afgiftspantebrev. Afgiftspantebrevet er kun til for at spare dig for at betale tinglysningsafgiften på et fremtidigt pantebrev. Rent praktisk fungerer det ved, at du “betaler” tinglysningsafgiften på dit næste pantebrev med dit afgiftspantebrev.

Eksempel: Du har et gammelt pantebrev med en hovedstol på 1.500.000 kr., hvoraf du har betalt tinglysningsafgift. Dette pantebrev indfrier du nu fuldt ud. Du har nu et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på 1.500.000 kr., som kan anvendes ved en senere tinglysning. Det indfriede pantebrev skal efter indfrielsen påføres en erklæring om, at det nu skal fungere som et afgiftspantebrev.

Når det indfriede pantebrev har modtaget sin erklæring vil tinglysningsafgiften være overført og registreret i tingbogen. I tingbogen fremgår det nu, at det indfriede pantebrev kun har afgiftsmæssig betydning, og at afgiftsfritagelsesgrundlaget udgør de 1.500.000 kr.

Opretter du efter indfrielsen af det gamle pantebrev et nyt pantebrev med en hovedstol på eksempelvis 1.000.000 kr. (skal være lavere end afgiftsfritagelsesgrundlaget), så kan du anvende dit afgiftspantebrev og dermed slippe fra at betale tinglysningsafgift af de 1.000.000 kr. På den måde sparer du 15.000 kr. i afgift. 

Hvordan opretter jeg et afgiftspantebrev?

Der er to måder at oprette et afgiftspantebrev på, når du har ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag.

Den første mulighed kan bruges, hvis du har ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på dit første pantebrev, som du nu ønsker at overføre, så det kan bruges ved tinglysning i det digitale tinglysningssystem. Her skal du oprette et afgiftspantebrev i det digitale tinglysningssystem med en hovedstol, der svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag.

Den anden mulighed er, at hvis du har indfriet dit pantebrev – altså betalt dit boliglån fuldt ud – så kan du påføre pantebrevet med en erklæring om, at det fremover skal anvendes som et afgiftspantebrev.